전세보증금에 붙는 간주임대료 과세 범위가 2026년부터 넓어졌어요. 기준시가 12억 원 넘는 집을 두 채 가진 경우가 새로 들어옵니다. 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 대상이 돼요. 3주택 이상은 3억 원 기준이 그대로입니다. 계산식과 분리과세 세율, 신고 시기까지 정리했어요.
간주임대료는 어떤 세금일까요
월세를 받으면 그 돈이 곧 임대소득이에요. 전세는 매달 들어오는 돈이 없습니다. 그래서 보증금을 굴려 얻었을 이자만큼을 소득으로 봐요. 이 금액을 간주임대료라고 부릅니다.
실제로 이자를 받았는지는 따지지 않아요. 법이 정한 이자율을 그대로 곱해요. 통장에 돈이 들어오지 않아도 세금이 생기는 구조입니다.
다만 모든 집주인이 내는 건 아니에요. 주택 수와 보증금 규모로 대상이 갈립니다.
| 보유 주택 수 | 월세 | 전세보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 기준시가 12억 원 초과 주택만 과세 | 과세하지 않음 |
| 2주택 | 전액 과세 | 2026년 귀속부터 조건부 과세 |
| 3주택 이상 | 전액 과세 | 보증금 합계 3억 원 초과 시 과세 |
주택 수는 부부를 합쳐서 셉니다. 자녀나 부모 명의까지 더하지는 않아요.
2026년부터 2주택자도 대상이 됩니다
그동안 2주택자의 전세보증금은 과세 대상이 아니었어요. 이 부분이 2026년 귀속분부터 달라집니다.
조건은 두 가지예요. 둘 다 맞아야 대상이 돼요.
- 보유한 두 채가 모두 기준시가 12억 원을 넘을 것
- 두 집의 보증금 합계가 12억 원을 넘을 것
한 채만 12억 원을 넘으면 해당되지 않아요. 보증금 합계가 12억 원 이하일 때도 마찬가지예요.
적용은 2026년 1월 1일 이후 발생한 소득부터입니다. 실제 신고는 2027년 5월에 하게 돼요.
⚠️ 기준시가는 매년 새로 정해져요. 공시가격이 오르면 작년에 비대상이던 집도 대상이 될 수 있습니다. 보유세 기준은 종부세 합산배제 신고 글에서 따로 다뤘어요.
계산식은 보증금에서 3억 원을 뺍니다
대상이 되는 문턱은 12억 원이에요. 그런데 실제 계산은 3억 원을 뺀 금액으로 합니다. 3주택 이상에 쓰는 식과 같아요.
간주임대료 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율
정기예금이자율은 2025년에 3.5%에서 3.1%로 내렸어요. 이 이자율은 해마다 다시 정해집니다.
| 보증금 합계 | 3억 원 차감 후 | 연 간주임대료 |
|---|---|---|
| 12억 원 | 과세 대상 아님 | 0원 |
| 15억 원 | 12억 원 | 약 2,232만 원 |
| 20억 원 | 17억 원 | 약 3,162만 원 |
장부를 쓰고 신고하면 조금 달라져요. 임대용 계좌에서 받은 이자와 배당은 빼고 계산합니다. 추계로 신고하면 위 식을 그대로 적용해요.
국세청 간주임대료 안내에 적수 계산 방식이 나와 있어요. 임대 기간이 1년보다 짧으면 날짜만큼만 잡습니다.
2,000만 원 이하면 분리과세를 고를 수 있어요
한 해 주택임대 수입이 2,000만 원 이하라면 선택권이 생겨요. 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 고르면 됩니다.
분리과세 세율은 14%예요. 지방소득세를 더하면 15.4%가 돼요.
| 구분 | 미등록 임대 | 등록임대주택 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 50% | 60% |
| 기본공제 | 200만 원 | 400만 원 |
| 세율 | 14%(지방소득세 포함 15.4%) | |
기본공제에는 조건이 붙어요. 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액을 봅니다. 이 금액이 2,000만 원 이하일 때만 빼줘요.
등록임대주택은 지자체와 세무서 두 곳에 모두 등록해야 인정돼요. 임대료 증액 5% 제한 같은 의무도 함께 따라옵니다.
등록 여부에 따라 세금 차이가 꽤 커요. 연 수입 1,200만 원을 예로 들어볼게요.
| 단계 | 미등록 임대 | 등록임대주택 |
|---|---|---|
| 수입금액 | 1,200만 원 | 1,200만 원 |
| 필요경비 차감 | 600만 원 | 720만 원 |
| 기본공제 | 200만 원 | 400만 원 |
| 과세표준 | 400만 원 | 80만 원 |
| 세액(14%) | 56만 원 | 11만 2천 원 |
임대소득이 잡히면 건강보험료에도 영향이 가요. 기준선은 건강보험 피부양자 탈락 기준에서 확인해 보세요.
소형주택 제외 특례는 올해 말까지예요
작은 집은 주택 수에서 빠지는 특례가 있어요. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택이 대상입니다.
이 특례는 2026년 12월 31일까지만 적용돼요. 연장 여부는 아직 확정되지 않았습니다.
특례가 끝나면 주택 수가 늘어나는 집주인이 생겨요. 2주택이 3주택이 되면 기준이 3억 원으로 내려갑니다.
✅ 소형주택이라도 월세를 받으면 그 월세는 그대로 과세돼요. 주택 수에서만 빠지는 특례입니다.
사업자등록을 빠뜨리면 가산세가 붙어요
과세 대상이 되면 세무서에 사업자등록을 해야 해요. 임대를 시작한 날부터 20일 안에 신청합니다.
등록을 미루면 가산세가 따로 붙어요. 미등록 기간에 해당하는 수입금액의 0.2%가 더해집니다. 2020년부터 시행된 규정이에요.
여기서 말하는 등록은 세무서 사업자등록이에요. 앞서 나온 등록임대주택은 지자체 등록까지 함께한 경우를 말합니다. 두 가지를 헷갈리기 쉬워요.
신고를 아예 빠뜨리면 무신고 가산세도 얹힙니다. 국세청은 확정일자와 월세 세액공제 자료로 임대 내역을 들여다봐요.
자주 묻는 질문
Q. 월세 없이 전세만 놓아도 신고 대상인가요?
A. 주택 수와 보증금 조건에 걸리면 대상이에요. 월세가 0원이어도 간주임대료가 소득으로 잡힙니다.
Q. 보증금 합계가 딱 12억 원이면 어떻게 되나요?
A. 초과가 아니라서 대상이 아니에요. 1원이라도 넘으면 그때부터 대상이 됩니다.
Q. 반전세는 어떻게 계산하나요?
A. 받은 월세는 그대로 더해요. 보증금은 간주임대료로 바꾼 뒤 월세와 합칩니다.
Q. 신고는 언제 하나요?
A. 다음 해 5월 종합소득세 기간이에요. 절차는 종합소득세 신고 방법 글에 정리돼 있어요.
기준시가와 보증금 합계부터 확인해 보세요. 두 조건 중 하나만 벗어나도 대상이 아니에요. 세법은 개정이 잦습니다. 신고 전에 홈택스 안내를 다시 살펴보세요. 관할 세무서 상담도 함께 받아보시기 바랍니다.