2년만 보유하면 양도세가 없다고 알려져 있어요. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 실거주까지 필요합니다. 2025년 10월 16일부터는 서울 전역이 조정대상지역이에요. 양도가액 12억을 넘으면 그 초과분은 과세됩니다. 거주 2년을 못 채우면 장기보유특별공제도 크게 줄어요.
1세대 1주택 비과세 요건, 보유 2년이 기본이에요
비과세 요건은 크게 세 가지로 나뉘어요. 1세대가 국내에 주택 1채만 갖고 있어야 해요. 그 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.
1세대는 본인과 배우자가 꾸린 생활 단위예요. 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족이 들어갑니다. 부모님이나 자녀가 같은 세대면 그 집도 합산돼요.
따로 살아도 세대가 분리되지 않는 경우가 있어요. 미혼인 30세 미만 자녀가 대표적입니다. 소득이 일정 수준에 미달하면 부모 세대로 묶여요.
주택 수를 따지는 시점은 양도일이에요. 잔금을 받는 날 기준으로 1주택이면 됩니다. 중간에 2주택이던 기간은 따지지 않아요.
보유기간은 취득일부터 양도일까지 셉니다. 기준은 잔금 청산일과 등기 접수일 중 빠른 날이에요.
| 요건 | 기준 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 세대 요건 | 양도일 기준 1세대 1주택 | 같은 세대원의 주택도 합산 |
| 보유기간 | 2년 이상 | 잔금일·등기일 중 빠른 날부터 |
| 거주기간 | 조정대상지역 취득분은 2년 | 취득 당시 지정 여부로 판단 |
| 금액 기준 | 양도가액 12억 이하 | 초과분은 과세 |
서울 전역이 조정대상지역, 2025년 10월 16일이 갈림길
보유 2년으로 끝나지 않는 경우가 있어요. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 더 붙어요. 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 적용됩니다.
정부는 2025년 10월 15일 규제지역을 넓혔습니다. 서울 25개 자치구가 모두 들어갔어요. 효력은 다음 날인 10월 16일부터예요.
경기도에서도 12곳이 함께 묶였습니다. 과천과 광명, 의왕, 하남은 전역이 대상이에요. 성남과 수원, 안양, 용인은 일부 구만 들어갔어요.
그날 이후 서울에서 집을 산 1주택자는 거주 2년이 필요해요. 전세를 준 채로 2년만 보유하면 비과세가 어렵습니다.
기준은 어디까지나 취득 당시예요. 나중에 조정대상지역에서 풀려도 거주요건은 남아요. 반대로 살 때 비조정지역이었다면 거주요건이 없습니다.
| 구분 | 지역 | 효력 시점 |
|---|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 | 2025년 10월 16일 |
| 경기 전역 지정 | 과천·광명·의왕·하남 | 2025년 10월 16일 |
| 경기 일부 지정 | 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지 | 2025년 10월 16일 |
| 종전 지정 | 강남·서초·송파·용산 | 기존 유지 |
지정 지역은 정책브리핑 규제지역 발표에서 볼 수 있어요.
거주기간은 주민등록만으로 인정되지 않아요
거주기간은 실제로 살았는지를 봅니다. 전입신고만 해 두고 다른 곳에 살면 인정되지 않아요. 세무서는 생활 흔적을 함께 확인해요.
기간 계산은 주민등록표 초본으로 합니다. 전입일과 전출일 사이가 거주기간이에요. 정부24에서 초본을 바로 뽑을 수 있어요.
전입 기록이 끊기면 합산이 복잡해집니다. 중간에 다른 집으로 옮겼다면 기간을 더해서 봐요. 연속 2년이 아니어도 합산 2년이면 됩니다.
관리비 납부 내역과 카드 사용 지역도 근거가 돼요. 자녀 학교나 직장 위치도 함께 봅니다. 서류를 미리 모아 두면 다툼이 줄어요.
양도가액 12억 초과분은 과세돼요
비과세라고 세금이 0원인 건 아니에요. 비과세가 되는 범위는 양도가액 12억까지입니다. 12억을 넘는 부분은 과세 대상이에요.
기준은 양도차익이 아니라 양도가액이에요. 이 부분을 거꾸로 이해하는 경우가 많습니다. 실제 매도가가 12억을 넘는지만 보면 돼요.
계산은 초과 비율을 곱하는 방식으로 합니다. 전체 양도차익에 12억 초과 비율을 곱해요. 그 금액이 과세대상 양도차익이 됩니다.
10억에 사서 15억에 팔았다고 가정해요. 양도차익 5억에 3억을 15억으로 나눈 비율을 곱해요. 과세대상 양도차익은 1억이 됩니다.
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 15억원 | 실제 매도가 |
| 취득가액 | 10억원 | 실제 매수가 |
| 전체 양도차익 | 5억원 | 15억 – 10억 |
| 과세 비율 | 20% | (15억 – 12억) ÷ 15억 |
| 과세대상 양도차익 | 1억원 | 5억 × 20% |
여기서 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제를 뺍니다. 연 250만원인 양도소득 기본공제도 따로 빠져요. 남은 금액에 6~45% 누진세율이 붙어요.
거주 2년을 못 채우면 장기보유공제가 줄어요
장기보유특별공제는 적용 표가 두 개로 갈려요. 1세대 1주택은 공제율이 높은 표2를 씁니다. 보유공제와 거주공제를 합쳐 최대 80%예요.
표2 조건은 3년 이상 보유와 2년 이상 거주예요. 보유는 연 4%씩 최대 40%가 쌓여요. 거주공제도 연 4%씩 최대 40%까지 쌓입니다.
거주 2년을 못 채우면 표1로 넘어가요. 표1은 연 2%씩 최대 30%만 인정됩니다. 같은 10년 보유인데 공제가 절반 아래로 떨어져요.
| 보유·거주 기간 | 표2 적용(1세대 1주택) | 표1 적용 |
|---|---|---|
| 3년 보유 + 2년 거주 | 20% (보유 12% + 거주 8%) | 6% |
| 5년 보유 + 5년 거주 | 40% (보유 20% + 거주 20%) | 10% |
| 10년 보유 + 10년 거주 | 80% (보유 40% + 거주 40%) | 20% |
| 10년 보유 + 거주 없음 | 적용 불가 | 20% |
| 15년 보유 + 거주 없음 | 적용 불가 | 30% |
2026년 세제개편안에는 공제 구조 개편이 담겼어요. 거주공제를 키우고 보유공제를 줄이는 방향입니다. 다만 국회 심의를 거쳐야 하니 확정된 내용은 아니에요.
거주요건이 면제되는 경우도 있습니다
부득이한 사유가 있으면 예외가 인정돼요. 취학과 근무상 형편, 질병 치료가 대표적입니다. 1년 이상 거주한 뒤 세대 전원이 다른 시·군으로 옮기면 돼요.
합가로 2주택이 된 경우도 구제됩니다. 혼인이나 동거봉양으로 세대를 합친 경우예요. 합친 날부터 10년 안에 팔면 비과세가 유지돼요.
상속으로 받은 주택은 계산이 달라요. 보유기간을 피상속인 사망일부터 세는 규정이 있습니다. 사례마다 갈리니 세무 상담을 받는 편이 안전해요.
새 집으로 갈아타는 일시적 2주택도 유예를 받습니다. 새 집을 산 뒤 정해진 기한 안에 종전 주택을 팔면 돼요. 조정대상지역 기한은 단축이 진행 중이라 매도 전에 확인이 필요합니다.
많이 헷갈리는 지점 세 가지
첫째, 12억은 양도가액 기준이에요. 양도차익 12억으로 착각하면 세금 예상이 크게 틀어집니다.
둘째, 규제지역 판단은 취득 당시예요. 지금 해제됐는지가 아니라 살 때 지정돼 있었는지를 봅니다.
셋째, 부부 공동명의도 1주택이에요. 지분을 나눠도 세대 단위로는 한 채로 셉니다.
| 오해 | 실제 기준 |
|---|---|
| 양도차익 12억까지 비과세 | 양도가액 12억까지 비과세 |
| 지금 비조정지역이면 거주요건 없음 | 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 |
| 부부 공동명의는 각각 1주택 | 세대 단위로 1주택 |
| 전입신고만 하면 거주 인정 | 실제 거주 사실을 함께 판단 |
비과세여도 신고는 챙겨야 해요
12억 이하 1주택이면 신고 의무가 없어요. 12억을 넘으면 예정신고를 해야 합니다. 양도한 달의 말일부터 2개월 안이에요.
기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 붙어요. 기한 계산은 양도소득세 예정신고 기한 글에 정리했습니다.
보유 중 세금도 같이 살펴보면 좋아요. 1주택 특례는 종부세 합산배제와 부부공동명의 특례에서 다뤘어요. 전세를 준 집이라면 전세보증금 간주임대료 기준도 확인해 보세요.
정리하면 보유 2년, 조정지역은 거주 2년이에요. 12억 초과분은 과세되고 공제율은 거주기간에 달려 있습니다. 집을 산 날의 규제 여부를 먼저 확인하는 게 순서예요.