전세 만기에 보증금을 못 돌려받는 사고가 이어지고 있어요. 전세보증금반환보증을 찾는 임차인도 그만큼 늘었습니다. 신청기한과 보증료율, 가입 요건과 거절되는 경우를 정리했어요. 수도권 7억 원 한도가 출발점입니다. 사고가 났을 때 이행청구가 가능한 시점과 서류까지 기준 수치로 짚었어요.
전세보증금반환보증 가입 대상과 보증 한도
집주인이 만기에 보증금을 내주지 못할 때 주택도시보증공사가 대신 지급하는 제도예요. 임차인이 직접 가입하고 보증료도 임차인이 냅니다. 전세권 설정과 달리 집주인 동의는 필요하지 않아요. 계약 단계에서 미리 챙겨 두면 만기 무렵의 부담이 훨씬 줄어들어요.
대상 주택은 생각보다 넓어요. 아파트와 주거용 오피스텔은 물론 단독·다가구·다중주택도 들어갑니다. 연립·다세대주택과 노인복지주택까지 포함돼요. 다만 오피스텔은 전세계약서에 주거용 표기가 있어야 신청이 됩니다.
가입 가능한 보증금 상한은 지역에 따라 갈려요. 수도권은 7억 원 이하, 그 밖의 지역은 5억 원 이하입니다. 이 금액을 한 푼이라도 넘으면 이 상품으로는 신청 자체가 막혀요. 한국주택금융공사와 SGI서울보증도 비슷한 상품을 운영하니 조건을 비교해 볼 만해요.
신청기한은 계약기간 2분의 1이 지나기 전
가장 많이 놓치는 항목이 바로 기한이에요. 신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날이 기산점입니다. 그날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 해요.
2년 계약이라면 1년이 넘어간 순간 문이 닫혀요. 갱신 계약은 기산점과 마감이 달라서 따로 계산해야 해요.
| 구분 | 신청 시작 | 신청 마감 |
|---|---|---|
| 신규 계약 | 잔금지급일·전입신고일 중 늦은 날 | 전세계약기간 2분의 1 경과 전 |
| 갱신 계약 | 갱신 전 계약 만료 1개월 전 | 갱신 계약기간 2분의 1 경과 전 |
기한을 넘겼다면 다음 갱신 시점을 노리는 수밖에 없어요. 이사 계획이 잡혀 있다면 잔금일에 맞춰 신청 일정을 먼저 적어 두는 편이 낫습니다.
보증료율 0.115~0.154%, 실제 부담은 얼마
보증료 계산식은 단순해요. 보증금액에 보증료율과 보증기간 일수를 곱한 뒤 365로 나눕니다. 적용 요율은 연 0.115%에서 0.154% 사이예요. 주택 유형과 보증금 구간, 부채비율에 따라 요율 구간이 갈려요.
| 보증금 | 요율 0.115% 적용 시 1년 | 2년 합계 |
|---|---|---|
| 1억 원 | 약 11만 5천 원 | 약 23만 원 |
| 3억 원 | 약 34만 5천 원 | 약 69만 원 |
| 5억 원 | 약 57만 5천 원 | 약 115만 원 |
표의 금액은 최저 요율을 적용한 단순 계산이에요. 부채비율이 높은 빌라라면 실제 부담은 더 커집니다. 최고 요율인 0.154%로 잡으면 3억 원 기준 1년에 46만 원대가 나와요.
보증료를 대신 내주는 제도도 있어요. 청년·신혼부부 보증료 지원 사업을 운영하는 지자체가 적지 않습니다. 지원액과 소득 요건은 지역마다 달라요. 해마다 예산이 바뀌니 거주지 공고를 그때그때 확인하는 게 정확합니다.
가입 요건과 거절되는 경우
전입신고와 확정일자는 기본 조건이에요. 신청 시점에 그 집에 실제로 살고 있어야 합니다. 전세계약기간은 1년 이상이어야 하고, 공인중개사가 날인한 계약서도 필요해요.
집에 걸린 빚도 함께 봅니다. 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱하고 선순위채권을 뺀 금액이 한도예요. 빌라나 다세대는 주택가격을 공시가격의 140%로 잡습니다. 결국 공시가격의 126% 선에서 막히는 구조예요.
| 확인 항목 | 기준 |
|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억 원 · 그 외 5억 원 이하 |
| 담보인정비율 | 주택가격의 90% |
| 비아파트 주택가격 | 공시가격의 140% 적용 |
| 계약 기간 | 1년 이상 |
| 필수 절차 | 전입신고 + 확정일자 + 실거주 |
| 계약서 | 공인중개사 날인분 |
근저당이 많이 잡혀 있으면 거절될 수 있어요. 시세 대비 전세가가 높은 신축 빌라도 마찬가지예요. 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본부터 떼 보세요. 공시가격과 보증금을 나란히 맞춰 보면 가입 가능 여부의 윤곽이 잡힙니다.
공시가격이 실제 시세와 크게 어긋나는 사례도 있어요. 이때 집주인이 이의를 제기하면 감정평가액을 주택가격으로 쓸 수 있는 길이 열려 있습니다.
보증사고와 이행청구, 언제부터 가능할까
가입했다고 바로 돈이 나오지는 않고, 보증사고로 인정돼야 이행청구가 시작됩니다. 대표적인 경우가 만기 뒤 미반환이에요. 계약이 끝나고 1개월이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 못 받은 상황을 말합니다.
계약 기간 중 임차주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우도 있어요. 배당을 받고도 보증금을 다 채우지 못했다면 역시 사고로 봅니다. 두 경우 모두 이행청구 서류를 따로 갖춰야 해요.
이행청구가 접수되면 공사가 요건과 서류를 심사해요. 요건이 맞으면 보증금을 대신 지급하고, 공사가 집주인에게 구상권을 행사합니다. 임차인 입장에서는 소송 없이 회수 절차가 굴러가는 셈이에요.
이사를 먼저 가야 한다면 순서가 중요해요. 임차권등기명령으로 대항력을 남겨 두는 게 먼저입니다. 등기가 끝나기 전에 짐을 빼면 순위가 흔들릴 수 있어요.
신청 방법과 함께 챙길 일정
모바일HUG 앱을 쓰면 비대면 신청이 가능해요. 공사 지사 방문이나 위탁 금융기관 창구를 이용하는 방법도 열려 있습니다. 기본 서류는 확정일자를 받은 전세계약서예요. 주민등록등본과 전입세대확인서도 함께 내야 해요.
세부 요건과 요율은 공식 안내에서 직접 확인하는 게 정확해요. 주택도시보증공사 전세보증반환 상품안내에 구간별 기준이 정리돼 있습니다.
보증금을 지키는 기본은 여전히 전입신고와 확정일자예요. 계약을 이어갈 생각이라면 기한 두 개를 같이 봐야 해요. 계약갱신청구권 행사 기간과 보증 신청기한을 한 달력에 적어 두세요. 두 날짜가 어긋나면 한쪽을 놓치기 쉬워요.