전세 계약 전 꼭 확인해야 할 10가지 체크리스트 (등기·근저당·특약)

전세 계약서에 서명하는 순간, 수억 원의 보증금이 걸린 법률관계가 시작됩니다. 문제는 계약 당일 분위기에 휩쓸려 꼭 확인해야 할 것들을 놓치기 쉽다는 점이에요. 이 글은 계약 전·당일·계약 이후 3단계로 나눠 꼭 확인해야 할 10가지를 체크리스트 형태로 정리합니다. 한 가지라도 빠뜨리면 수천만 원 피해로 이어질 수 있습니다.

Table of Contents

계약 전 확인 (4가지)

체크 1 — 등기부등본 확인

대법원 인터넷등기소에서 600원으로 발급 가능합니다. 계약 전 반드시 열람하세요.

소유자 = 집주인 이름 일치 확인
근저당·가압류·가처분 여부
소유권 변동 이력 (최근 1년 자주 바뀌었으면 의심)

체크 2 — 근저당 비율 계산

(선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 주택 시세 < 80% 여야 안전권입니다. 80% 초과면 깡통전세 리스크가 크게 높아져요.

체크 3 — 집주인 국세 완납증명서

집주인 국세·지방세 체납이 있으면 경매 시 국가가 우선 회수합니다. 계약 전 완납증명서를 요청하세요.

체크 4 — 전세보증보험 가입 가능 여부

HUG·SGI 전세보증 가입이 불가능한 매물은 리스크 신호입니다. 가입 가능 매물만 계약 후보에 올리세요.

계약 당일 확인 (3가지)

체크 5 — 계약 당사자 본인 확인

반드시 집주인 본인이 직접 계약에 참여해야 합니다. 대리인이면 위임장·인감증명서 확인 필수.

체크 6 — 특약 조항 추가

표준 계약서 외에 다음 특약을 추가하세요.

“임대인은 계약 체결일 현재 추가 대출·근저당을 설정하지 않는다”
“임대인 귀책으로 보증금 반환이 지연될 경우 연 ○% 지연이자 부담”
“입주 후 시설 하자 발견 시 임대인 부담으로 수리”
“전세보증보험 가입을 위한 서류 협조”

체크 7 — 계약금 이체 상대 확인

계약금은 집주인 본인 명의 계좌로만 송금. 부동산 중개인 계좌·대리인 계좌로 보내면 법적 분쟁 시 불리합니다.

계약 후·입주 전 확인 (3가지)

체크 8 — 잔금일 다시 등기부 확인

계약 후 잔금일 사이에 추가 근저당이 잡힐 수 있습니다. 잔금 당일 등기부를 다시 열람해 변경사항 없음을 확인하세요.

체크 9 — 전입신고 + 확정일자 당일 처리

입주 당일 주민센터 또는 정부24에서 전입신고와 확정일자를 동시에 받으세요. 이것이 대항력·우선변제권 확보의 시작입니다.

체크 10 — 전세보증보험 가입

입주 후 가능한 한 빨리 HUG 또는 SGI 전세보증 가입. 계약 기간의 절반 전에 신청해야 합니다.

체크리스트 요약

단계	체크 항목
계약 전	등기부·근저당·완납증명·보증보험 가입 가능 여부
계약 당일	본인 확인·특약 추가·본인 계좌 송금
계약 후	잔금일 등기부·전입신고·보증보험 가입

위험 신호 (바로 도망쳐야 할 케이스)

집주인이 직접 만나기를 회피하고 대리인만 내세우는 경우
“보증보험 가입은 귀찮으니 하지 말자”며 말리는 집주인
근저당이 이미 주택 시세의 70% 이상인 매물
가격이 시세 대비 이상하게 저렴한 경우
계약서 이름과 등기부 명의가 다름

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 등기부등본은 언제 떼어야 하나요?

A. 계약 전·잔금 당일·입주 후 1개월에 각각 확인. 최소 3번은 떼어봐야 안전해요.

Q. 특약을 거부하는 집주인은 어떻게 해야 하나요?

A. 특약 거부 자체가 경계 신호입니다. 협의가 안 되면 다른 매물을 찾는 것이 안전해요.

Q. 소액 월세 보증금에도 이 체크리스트가 필요한가요?

A. 규모가 작더라도 전입신고·확정일자는 반드시 받으세요. 일부 체크는 유연히 생략 가능합니다.

마무리 — 10분 투자가 수천만 원을 지킨다

전세 계약에서 가장 큰 사고는 “당연히 괜찮겠지”라는 방심에서 비롯됩니다. 위 10가지 체크리스트를 스마트폰에 저장해두고 계약 전 하나씩 지워가며 진행하세요. 10분 투자로 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.