먼저 결론입니다.
종합부동산세 합산배제·과세특례 신고 기간은 2026년 9월 16일(수)부터 9월 30일(수)까지입니다. 이 기간에 접수된 내용만 11월 정기고지에 반영되고, 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다. 부부 공동명의 1주택자가 특례를 신청하면 기본공제가 18억 원(각자 9억 원)에서 12억 원으로 줄어드는 대신, 공동명의 상태에서는 못 받던 고령자·장기보유 세액공제(합계 최대 80%)가 붙습니다. 그래서 신청이 항상 이득은 아닙니다. 만 60세 미만이거나 보유 5년 미만이면 신청하지 않는 쪽이 거의 언제나 유리하고, 국세청은 둘 중 유리한 쪽을 알아서 골라 주지 않습니다.
이 글은 이런 분께 필요합니다
- 부부가 공동명의로 집 한 채를 갖고 있고, 공시가격이 18억 원 안팎이거나 그 위인 분
- 지자체와 세무서에 등록한 임대주택이 있어 합산배제 신고 대상인 분
- 올해 이사·상속으로 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택이 생긴 분
- 작년에 이미 신청했는데 올해도 다시 해야 하는지 헷갈리는 분
언제까지, 무엇을 신고하나요?
종합부동산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이날 기준으로 소유 현황이 정해지고, 국세청은 11월에 고지서를 보냅니다. 그 사이에 딱 한 번 납세자가 직접 손을 댈 수 있는 구간이 9월 16일부터 9월 30일까지 15일간입니다.
이 기간에 하는 일은 크게 두 가지입니다. 하나는 합산배제로, 임대주택이나 사원용 주택처럼 애초에 종부세를 물리지 않기로 한 주택을 과세 대상에서 빼 달라고 알리는 것입니다. 다른 하나는 과세특례로, 주택이 두 채 이상이거나 명의가 둘로 나뉘어 있어도 1세대 1주택자처럼 계산해 달라고 신청하는 것입니다.
합산배제 대상 중 가장 수가 많은 것은 등록임대주택입니다. 6월 1일 현재 실제로 임대하고 있어야 하고, 지자체와 세무서 양쪽에 임대사업자 등록이 되어 있어야 합니다. 공시가격 기준은 매입임대가 수도권 9억 원·비수도권 6억 원 이하, 건설임대가 12억 원 이하입니다. 임대료 인상률은 연 5% 이내로 묶여 있고, 한 번 올린 뒤 1년 안에 또 올릴 수 없습니다. 이 중 하나라도 어긋나면 합산배제에서 빠집니다.
한 번 신청해 두면 소유 관계나 요건에 변동이 없는 한 다음 해부터는 다시 신청하지 않아도 됩니다. 다만 지분이 바뀌었거나, 주택을 팔았거나, 임대료를 5% 넘게 올린 것처럼 요건이 흔들린 경우에는 9월 30일까지 변동 내용을 반영해 다시 신고해야 합니다. 요건을 못 채운 사실이 나중에 드러나면 그동안 깎였던 세액과 이자상당가산액을 함께 추징당합니다.
하루 늦으면 어떻게 되나요?
9월 30일이 지나면 그해 정기고지에는 반영되지 않습니다. 등록임대주택 두 채를 갖고 있으면서 합산배제 신고를 놓친 경우, 그 두 채가 그대로 과세 대상에 합산돼 11월 고지서에 얹힙니다. 12월 1일부터 15일 사이 정식 신고·납부 기간에 스스로 신고서를 내면서 바로잡을 수는 있지만, 그때는 고지서가 이미 나온 뒤라 절차가 번거로워집니다. 9월에 15일짜리 창이 열렸을 때 끝내는 편이 훨씬 낫습니다.
부부 공동명의, 신청하면 세금이 얼마나 달라지나요?
종부세는 사람별로 매기는 세금입니다. 그래서 부부가 반씩 나눠 가진 집 한 채는 법적으로 “1주택을 가진 사람 두 명”이 됩니다. 각자 9억 원씩, 합쳐서 18억 원을 공제받는 대신 1세대 1주택자에게만 주는 고령자·장기보유 세액공제는 받지 못합니다. 특례를 신청하면 지분이 큰 사람 한 명이 납세의무자가 되고, 공제는 12억 원으로 줄지만 세액공제가 열립니다.
| 구분 | 공동명의 그대로 | 특례를 신청하면 |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부 각자 | 지분이 큰 사람 1명(같으면 합의) |
| 기본공제 | 각 9억 원 = 합계 18억 원 | 12억 원 |
| 고령자 세액공제 | 없음 | 60세 20% · 65세 30% · 70세 40% |
| 장기보유 세액공제 | 없음 | 5년 20% · 10년 40% · 15년 50% |
| 공제 합계 한도 | — | 80% |
| 신청 | 따로 필요 없음 | 9월 16일~30일 |
숫자로 보면 이렇게 갈립니다
사례 1. 공시가격 17억 원, 부부 지분 5:5, 두 사람 다 50대, 보유 4년
공동명의 그대로면 각자 몫이 8억 5,000만 원이라 9억 원 공제선 아래입니다. 종부세는 0원입니다. 그런데 특례를 신청하면 (17억 − 12억) × 60%인 3억 원이 과세표준이 되고 세율 0.5%가 붙어 150만 원이 나옵니다. 세액공제 요건을 하나도 못 채웠으니 깎일 것도 없습니다. 안 내도 될 세금을 신청서 한 장으로 만들어 내는 셈입니다.
사례 2. 공시가격 24억 원, 남편 만 71세, 보유 16년
공동명의 그대로면 각자 12억 원이라 (12억 − 9억) × 60% = 1억 8,000만 원이 과세표준, 0.5%를 적용해 한 사람당 90만 원, 부부 합쳐 180만 원입니다. 특례를 신청하면 (24억 − 12억) × 60% = 7억 2,000만 원이 과세표준이 되어 세액은 480만 원으로 뜁니다. 여기에 고령자 40%와 장기보유 50%를 더한 90%가 한도 80%로 잘려 적용되면서 96만 원으로 내려앉습니다. 180만 원이 96만 원이 되니 신청하는 쪽이 84만 원 이득입니다.
위 금액은 재산세 중복분 공제와 세부담 상한을 빼고 세율만 적용한 단순 계산이고, 농어촌특별세(종부세액의 20%)는 따로 붙습니다. 실제 고지액과는 차이가 있지만, 어느 쪽이 유리한지 방향을 가르는 데는 이 구조만 봐도 충분합니다.
그럼 공시가격 얼마부터 신청이 유리한가요?
인터넷에는 “18억 원을 넘으면 특례 신청이 유리하다”는 설명이 널리 퍼져 있습니다. 절반만 맞습니다. 18억 원은 공동명의 공제 합계일 뿐이고, 실제 갈림길은 세액공제를 몇 퍼센트 받을 수 있느냐에 따라 크게 움직입니다. 위 세율로 직접 계산해 보면 기준선은 이렇게 나옵니다.
세액공제 80%를 꽉 채우는 경우(만 70세 이상, 10년 이상 보유)에도 기준선은 공시가격 20억 원 근처입니다. 공제율이 60%로 내려가면 26억 원, 40%면 48억 원을 넘어야 특례가 유리해집니다. 만 60세 미만이거나 보유 기간이 5년이 안 되면 세액공제가 20% 이하라, 집값이 아무리 비싸도 공동명의를 그대로 두는 편이 낫습니다.
어떻게 신청하나요?
국세청 홈택스나 모바일 손택스에서 전자신고할 수 있고, 주소지 관할 세무서에 방문하거나 우편으로 내도 됩니다. 홈택스에서는 로그인한 뒤 세금신고 메뉴에서 종합부동산세 항목을 찾아 합산배제 신고 또는 과세특례 신청 화면으로 들어갑니다. 신고 기간이 아니면 메뉴 자체가 열리지 않으므로, 9월 16일 전에 미리 들어가 보고 “왜 없지” 하고 당황하지 않아도 됩니다.
국세청은 매년 9월 초 신고 대상자에게 안내문을 보냅니다. 안내문을 받지 못했더라도 요건에 해당하면 신청할 수 있습니다. 반대로 안내문이 왔다고 해서 신청이 무조건 이득이라는 뜻도 아닙니다. 안내문은 “당신은 신청 자격이 있다”는 알림이지 “신청하면 세금이 준다”는 계산 결과가 아닙니다.
신청서에 무엇을 적나요?
부부 공동명의 특례는 「종합부동산세 공동명의 1주택자 특례 신청서」 한 장이면 됩니다. 주택 소재지와 공시가격, 부부 각자의 지분율, 납세의무자로 삼을 사람, 그 사람의 생년월일과 취득일을 적습니다. 여기 적는 취득일과 생년월일이 세액공제율을 결정하므로 등기부등본과 주민등록번호를 확인하고 정확히 기재해야 합니다. 합산배제 신고는 물건별로 소재지·면적·공시가격·임대개시일·임대료를 적어 넣습니다.
부부 공동명의 특례는 공동명의자 두 사람이 다른 주택을 하나도 갖고 있지 않아야 하고, 세대원 중 다른 사람도 주택이 없어야 합니다. 배우자에게 상속받은 주택이거나 재건축·재개발로 새로 지어진 주택인 경우에는 별도로 특례 신청을 해야 1세대 1주택으로 인정받습니다.
2026년 세제개편안은 올해 종부세에 적용되나요?
적용되지 않습니다. 2026년 세제개편안에는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 2027년 70%로 올리고 다주택자는 2028년 80%까지 단계적으로 올리는 내용, 1세대 1주택 기본공제를 거주 여부에 따라 14억 원과 9억 원으로 나누는 내용, 주택 수 기준 중과를 주택가액 기준으로 바꾸는 내용이 담겼습니다. 부부 공동명의에 불리하게 작용할 수 있는 방향입니다.
다만 이 내용은 아직 정부안 단계이며 국회를 통과하지 않았습니다. 2026년 8월 초 입법예고를 거쳐 9월 정기국회에 제출될 예정이고, 심의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 적용 시점도 2027년 6월 1일 과세분부터로 예고돼 있습니다. 올해 11월에 받을 고지서는 현행 규정(기본공제 9억·12억, 공정시장가액비율 60%) 그대로 계산됩니다.
헷갈리기 쉬운 것 하나
가장 자주 보이는 오해는 “부부 공동명의면 9월에 특례를 신청하는 게 무조건 절세다”라는 말입니다. 절세 정보를 다루는 글에서도 “18억 원 넘으면 신청하세요” 정도로만 끊고 세액공제 조건을 빼놓는 경우가 많습니다.
실제로는 반대 방향으로 손해가 나는 경우가 훨씬 흔합니다. 특례를 신청하는 순간 공제 한도가 18억 원에서 12억 원으로 6억 원 줄어듭니다. 그 손해를 메워 주는 것이 고령자·장기보유 세액공제인데, 이 공제는 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유해야 비로소 20%부터 시작합니다. 30대·40대 부부가 3년 전에 산 집이라면 공제율이 0%이므로, 신청은 순수하게 공제 6억 원을 반납하는 행위가 됩니다.
더 중요한 점은 국세청이 둘 중 유리한 쪽을 자동으로 계산해 주지 않는다는 것입니다. 신청서를 내면 낸 대로 계산됩니다. 공시가격이 18억 원에 못 미친다면 애초에 공동명의 상태에서 세금이 0원이므로, 신청서를 내지 않는 것이 가장 나은 선택입니다.
오늘 딱 하나만 한다면
부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 우리 집 올해 공시가격부터 확인하십시오. 부부 공동명의 1주택이고 공시가격이 18억 원 미만이면 9월에 아무것도 하지 않아도 종부세는 0원입니다. 18억 원을 넘는다면 소유자의 만 나이와 취득일부터 세어 본 보유 기간을 적어 두고, 위 기준선 그림과 맞춰 보면 신청 여부가 정리됩니다.
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※ 출처와 기준일
기준일 : 2026년 8월 21일
· 국세청 「종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고」 안내 (nts.go.kr)
· 국가법령정보센터 「종합부동산세법」 제8조·제9조·제10조의2 (law.go.kr)
· 한국세정신문 「11월 종부세 고지때 비과세 혜택 받으려면 꼭 챙겨야 할 사항」
· 서울신문 세테크 「부부 공동명의 1주택, 과세특례 신청이 꿀팁」 (2026.6.8)
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· 2026년 세제개편안 종합부동산세 개편 내용 정리 자료
· 세액 비교 수치는 종합부동산세법 세율표와 공정시장가액비율 60%를 적용해 직접 계산한 값입니다.
확인 안 됨
· 2026년 9월 신고 대상 안내문 발송 인원은 국세청이 9월 중 발표하므로 이 글 작성 시점에는 확인되지 않았습니다.
· 등록임대주택 합산배제 세부 요건은 등록 시기와 임대 유형에 따라 달라집니다. 본인 물건의 정확한 요건은 관할 세무서 또는 국세상담센터(126)로 확인하시기 바랍니다.
· 2026년 세제개편안의 최종 내용과 시행 여부는 국회 심의 결과에 따라 달라집니다.